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Guia de Avaliação de Imóveis: como avaliar o imóvel corretamente

Oi Corretor. Como vai? No nosso bate papo de hoje quero saber como acontece a avaliação de imóveis aí na sua imobiliária. 

Esse é um tema que gera bastante dúvida e uma importante discussão no mercado imobiliário, tamanha a sua importância no processo de compra e venda de um imóvel.  

É onde praticamente tudo começa e precisa ser feito da maneira correta para que você e o seu cliente alcancem o objetivo final o mais rápido possível: fechar negócio! 

Tem um artigo aqui no Blog que eu, particularmente, acho muito interessante e trouxe uma troca legal entre os colegas corretores de imóveis que acompanham o nosso conteúdo, que é o A avaliação imobiliária que define o preço do imóvel, não o proprietário”. 

Esse post blog fala sobre o maior dos desafios do corretor de imóveis quando se trata de  avaliação. 

Fica a dica de leitura e, claro, o pedido para você gentilmente deixar a sua opinião e compartilhar  com a gente suas vivências a respeito. 

Aqui, neste artigo trago um Guia Completo sobre avaliação imobiliária para esclarecer melhor o tema. 

O que é avaliação de Imóveis 

Antes de mais nada, é preciso saber o que é, de fato, uma avaliação de imóveis. 

É um equívoco entender o ato de avaliar um imóvel como única e exclusivamente precificar o bem à venda. Este é o objetivo final da atividade.

A avaliação de um imóvel é uma análise profissional do valor de mercado deste patrimônio com base em uma série de técnicas e normas, somadas ao perfil do imóvel, sua localização e até mesmo o cenário econômico atual. 

Ou seja: não é, em hipótese alguma, simplesmente dizer quanto vale a casa ou apartamento, por exemplo, na opinião do proprietário ou de qualquer outra pessoa que tenha competência para isso. 

Sabemos que, no dia a dia do corretor, já na captação do imóvel, muitas e muitas vezes ele já chega precificado pelo proprietário. 

O valor que o dono do imóvel estipula, geralmente, é com base em outros quesitos que não são os técnicos, em especial, o valor sentimental. 

Como profissionais que lidam com o público, empáticos e respeitosos com o cliente, não podemos ignorar esse cenário que é muito comum e rotineiro no mercado imobiliário. 

Precisamos ter tato para lidar com o cuidado necessário nestes casos, sem soar desprezo ou desmerecer o bem do cliente. 

Para ele, cada prego que ele colocou naquele imóvel tem um valor especial.

E tudo bem. Faz todo sentido! 

Você, um especialista no mercado imobiliário e a quem ele confiou a comercialização do seu bem, pode e deve atuar neste ponto e esclarecer o que o seu cliente, definitivamente, não é obrigado a saber.  

Com cuidado e um atendimento consultivo ao seu cliente, você reverterá o quadro. Com certeza. 

E, por falar em profissional competente, a pergunta que não quer calar é: 

Quem faz avaliações de imóveis

Essa é uma pergunta cuja resposta parece óbvia, mas não é. Isso porque o profissional indicado para fazer a avaliação de um imóvel vai depender muito do tipo de avaliação e da sua finalidade. 

A avaliação verbal, a mais comum e rotineira do mercado, pode ser realizada por todo e qualquer corretor de imóveis. 

Ele, na teoria, tem a experiência necessária para avaliar e precificar o imóvel dentro do que rege o mercado e colocá-lo no jogo de forma competitiva para alcançar o objetivo final que é a venda. 

Tendo em vista que todo corretor conhece bem o cenário da sua praça de atuação, ele sabe os valores que o mercado está praticando para cada tipo de imóvel, seus diferenciais de mercado, o que pode ou não ser atrativo e valorizar o bem etc.  

Agora, se o cliente quer uma avaliação técnica do seu imóvel por escrito, ele precisa de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. 

Esse documento também pode ser feito por um corretor de imóveis, mas, não é todo e qualquer corretor.

Este corretor precisa ter o título de avaliador imobiliário. 

Como se tornar um avaliador de imóveis 

Está aí uma área no mercado imobiliário com grande potencial. Um diferencial de peso para o corretor de imóveis em si e para o time de corretores da sua imobiliária. Pense nisso! 

A avaliação técnica do imóvel por escrito, geralmente, é solicitada em casos de venda do imóvel por divórcio, partilha de bens de herança, financiamentos, entre outros motivos cada vez mais comuns, por isso, ter esse especialista no seu time é muito positivo para sua imobiliária. 

Para se tornar um Avaliador de Imóveis, o corretor precisa ter o curso superior de Gestão Imobiliário.

Esse diploma dá a ele esse título ele pode solicitar junto ao seu CRECI. . 

Ou, o corretor pode fazer um especialização em Avaliação Imobiliária pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis, o COFECI.  

Esses são os dois caminhos para se tornar um Avaliador de Imóveis, o profissional competente para uma das principais práticas do processo de compra e venda de um imóvel sobretudo, em casos mais “burocráticos” como os que mencionei acima.  

Como fazer avaliação de imóveis

Há pouco eu citei que, em casos de avaliação simples do imóvel, a avaliação verbal, todo e qualquer corretor de imóveis estaria apto para realizá-la, pois, teria o conhecimento necessário para isso, que é, basicamente, o conhecimento do seu mercado de atuação, sua praça. 

Isso “eliminaria” o corretor de imóveis novo no mercado da missão.

Recém chegado e ainda com poucas experiências, fatalmente, este profissional ainda não tem bagagem suficiente para isso, certo? Errado!

É preciso praticar para ganhar experiência, por isso, trouxe aqui algumas orientações para uma boa avaliação imobiliária verbal. 

São pontos que não podem passar despercebidos em uma avaliação imobiliária pelo corretor que irá fazê-la.

Independente se ele é um profissional experiente ou um calças brancas 😉

Anota aí! 

  • Localização do Imóvel – Infraestrutura de comércio e serviços no entorno, mobilidade urbana, segurança, potencial de desenvolvimento da região (futuros empreendimentos como hospitais, escolas etc.), vizinhança em geral. 
  • No imóvel – tempo de construção, manutenção, estado de conservação, necessidade de melhorias, diferenciais positivos comparados a outros imóveis semelhantes na tipologia e na mesma região, materiais de acabamentos (piso, revestimento, mobília fixa etc.). 
  • Documentação – dívidas de IPTU, condomínio, água, luz, gás e parcelas do financiamento bancário etc.  
  • Mercado – Comparativo com imóveis semelhantes na região e em outras regiões, índices e taxas de juros, tempo médio de comercialização. 

Esses são pontos que toda avaliação de um imóvel deve conter e, no caso das avaliações verbais, uma base sólida para precificar corretamente o imóvel. 

Em um âmbito mais técnico da avaliação imobiliária, este seria o Método Comparativo, um dos 3 principais métodos de avaliação utilizados pelos profissionais do mercado. 

O mais popular entre os métodos, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, como o nome já diz, faz uma comparação dos dados do mercado aos do imóvel em questão, analisando todos estes pontos que citei acima: bairro, dormitórios, infraestrutura de lazer etc.

Os outros dois métodos são: 

O Evolutivo: indicado na avaliação de imóveis urbanos e feito a partir do cálculo do valor do terreno e suas benfeitorias.

E o Involutivo: para a avaliação de terrenos. Aqui, é feito um estudo de viabilidade técnico econômico do valor do terreno urbano bruto. 

Como falei acima, o método de avaliação de imóveis mais utilizado é o Comparativo Direto de Dados de Mercado. 

Vale ressaltar que , quem realiza estas avaliações deve fazer essa análise seguindo as diretrizes das  normas de avaliação, a NBR 14653, levando em consideração também o atual cenário e estado do imóvel em si. 

Agora, vamos falar um pouco mais sobre os diferentes tipos de avaliação imobiliária, diferenciando-as pelo nicho de mercado.

Existem muitos tipos de imóveis, é claro, só que hoje eu trouxe aqui apenas os dois principais deles: os imóveis urbanos e os imóveis rurais. 

Acredito que esta base de conhecimento inicial te ajuda a seguir em frente com segurança neste assunto 😉 

Vamos lá! 

A avaliação de imóveis urbanos 

Caracterizam-se imóveis urbanos aqueles situados em zonas urbanas.

Casas, apartamentos residenciais ou comerciais em áreas urbanas, em grandes ou pequenas cidades. 

Para fazer uma avaliação de um imóvel urbano pelo Método Comparativo de Dados do Mercado, o mais utilizado hoje em dia, é preciso analisar os seguintes pontos: 

1 – Finalidade do laudo: divórcio, divisão de bens, financiamento bancário etc. 

2 – Análise criteriosa da estrutura do imóvel.

3 – Análise criteriosa da infraestrutura do bairro

4 – Comparativo com outros imóveis semelhantes no mesmo bairro

5 – Pesquisa e análise de mercado: cenário econômico e setorial 

1 – É importante conhecer a finalidade do laudo, entender melhor o momento do cliente para estabelecer um rapport mais assertivo e tomar os devidos cuidados no atendimento. 

Não se trata de curiosidade, e sim de procurar entender melhor a necessidade do seu cliente para prestar um atendimento mais eficiente. 

2 – Quanto tempo tem esse imóvel, seu estado de conservação, necessidade de manutenção, pontos de melhoria e que valorizam o bem. 

3 – Comércio e serviços no entorno, índice de segurança e criminalidade, potencial de desenvolvimento do bairro, locomoção, transporte urbano, qualidade de vida etc.  

4 – Por quanto o mercado está vendendo e comprando imóveis como este? qual o valor do metro quadrado naquela região?

Faça um comparativo com uma amostragem de 20 imóveis da mesma tipologia e com as mesmas características de metragem, número de quartos, bairro etc. 

Atenção para o método de pesquisa dos imóveis desta amostragem.

Como em anúncios em portais imobiliários, onde eles já vêm acrescidos da comissão/honorários do corretor.  

5 – O mercado está aquecido, em alta, em baixa, como está a demanda de oferta e procura?

É um tipo de imóvel que sai bem ou demora mais, em que nicho de mercado ele se encaixa. E as taxas de juros, os índices, os financiamentos… 

E não se esqueça daqueles pontos que citei anteriormente, como imprescindíveis em toda e qualquer avaliação de imóveis. Recapitulando: 

Localização do Imóvel – Infraestrutura de comércio e serviços no entorno, mobilidade urbana, segurança, potencial de desenvolvimento da região (futuros empreendimentos como hospitais, escolas etc.), vizinhança em geral. 

No imóvel – tempo de construção, manutenção, estado de conservação, necessidade de melhorias, diferenciais positivos comparados a outros imóveis semelhantes na tipologia e na mesma região, materiais de acabamentos (piso, revestimento, mobília fixa etc.). 

Documentação – dívidas de IPTU, condomínio, água, luz, gás e parcelas do financiamento bancário etc.  

Mercado – Comparativo com imóveis semelhantes na região e em outras regiões, índices e taxas de juros, tempo médio de comercialização. 

 E a Avaliação de imóveis rurais

Tendo em vista que não estamos conversando aqui como ninguém totalmente alheio ao mercado imobiliário, cabe aqui ignorar a definição técnica de imóveis rurais e defini-los de forma mais clara e objetiva como sítios, chácaras, terrenos em áreas agrícolas ou com este potencial. 

Podemos dizer que as avaliações de um imóvel rural segue os mesmos caminhos que as de um imóvel urbano, porém, com um olhar diferente, por exemplo:

1 – Finalidade: plantio, lazer, negócios agrícolas etc.

2 – Estrutura do imóvel: condições do solo, permissões legais para a finalidade inicial etc.

3 – Infraestrutura da região: roteiro de acesso ao imóvel. 

4 – Pesquisa e análise de mercado: cenário econômico e setorial 

É importante constar neste laudo os possíveis pontos limitantes para a finalidade, principalmente, de comercialização futura do bem. 

Algo que pode ser apontado já na pesquisa e análise de mercado com um panorama do cenário econômico setorial. 

Avaliação de imóveis online

Nem mesmo as avaliações imobiliárias passaram ilesas à era digital. 

Em tempos onde a internet é a maior ferramenta de trabalho de praticamente toda área de atuação, assim como o online se tornou o ambiente mais seguro para a saúde de todo e qualquer ser humano, o corretor de imóveis precisou se adaptar também.  

Vale ressaltar que o mundo digital no mercado imobiliário já vinha ganhando cada vez mais força.

Prova disso são as imobiliárias digitais que, assim como tantos outros segmentos, se consolidaram definitivamente com a aceleração da mudança de comportamento do consumidor com os impactos do vírus chinês em todo o mundo.  

Não é à toa que o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é o mais utilizado nas avaliações imobiliárias.

Ele é muito flexível e permite que essa análise seja feita também de forma virtual. 

Todos os dados que você colhe e analisa criteriosamente em avaliações e imóveis urbanos e rurais, podem ser feitos digitalmente, em ambiente online. 

A internet te permite estar onde e quando quiser, não é mesmo? 

O mercado imobiliário já oferece Softwares com essa finalidade.

Em uma rápida pesquisa pelos buscadores você encontra.  

Separei 4 deles aqui pra você pesquisar melhor e testar com mais calma quando puder: 

  1. Avalion 
  2. CastleR
  3. Sisdea 
  4. Sisreg, da Tecsys Engenharia 

Vale pesquisar por comentários de quem usa, solicitar um período de teste gratuito e avaliar a experiência antes de fazer o investimento. 

Como ser avaliador de imóveis da caixa econômica

A Caixa Econômica Federal é o grande nome quando se trata de financiamento imobiliário bancário no país. 

Categoria que exige um laudo técnico do imóvel, a avaliação imobiliária.

A Caixa tem um time de profissionais parceiros para fazer esse trabalho e, ao que tudo indica, o que não falta é trabalho. 

Principalmente, nos dias de hoje, com a queda histórica da Taxa Selic e das taxas de juros dos financiamentos bancários de imóveis.

Estamos vivendo o melhor momento para comprar imóveis financiados pelo banco. 

A Caixa é um pouco mais exigente quando se trata de avaliação imobiliária e do profissional que irá exercer essa tarefa para eles. 

Para ser um avaliador de imóveis da Caixa Econômica Federal é preciso ter o CREA ou CAU, respectivamente, as credenciais de arquiteto ou engenheiro profissional. 

Além disso, por se tratar de um órgão público, as contratações são feitas via licitação.

É preciso ficar atento às convocações e abertura de licitações para o cargo, que acontecem conforme a necessidade no site do banco.  

Espero que esse conteúdo tenha sido esclarecedor para você. Compartilhe também com o  seu time de corretores! 

E, se ficou alguma dúvida , comente aqui que eu te respondo com o maior prazer! 

Bons negócios.

6 respostas para “Guia de Avaliação de Imóveis: como avaliar o imóvel corretamente”

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